토지 경계침범 문제 해결방법은?

 

 

 

지난 2011년, 서로 이웃으로 지내던 A씨와 B씨가 10여 년이 넘는 기간동안 토지경계 문제로 갈등을 겪어 왔습니다. 다행히 해당 사건을 맡았던 광주지방법원 장흥지원은 이웃 주민들이 참여하는 배심조정재판을 열어 10여 년간 계속된 이웃 간 분쟁에 대한 조정을 성사시켰는데요. 어떤 사정이 있었던 것일까요?

원고 A씨는 자신의 임야에 피고가 사는 집 처마와 담장이 침범하고 있다고 주장하면서 처마와 담장의 철거를 요구한 반면에, 피고 B씨는 점유 취득시효 등을 주장하면서 치열하게 다퉈왔습니다. 

 

 

분쟁이 된 토지는 원고 소유의 임야 1,803㎡ 중 46㎡에 불과한 부분으로 소송목적물의 가액은 40만 원에 불과했으나 지난 2004년 이후 같은 마을에 거주하는 원고 가족과 피고 가족 사이의 분쟁으로 비화해 여러 차례 맞고소하는 등 다툼이 끊이지 않았는데요. 

급기야 2010년에는 원고가 피고가 사는 집의 담장이 원고 소유의 임야를 침범하고 있다고 주장하면서 임의로 망치로 담장을 제거했고, 이로 인하여 경계 침범죄로 벌금 70만 원을 선고받기도 했습니다. 조정 과정에서도 둘 사이의 의견은 좁혀지지 않았고 '갈때까지 가보겠다'는 의지를 표했죠. 하지만 배심원들은 3시간 동안 당사자들을 설득하여 결국 합의에 이르게 했습니다.

 

A씨의 소유의 토지 46㎡를 매수하고, 피고의 비용으로 경계를 표시하는 담장을 설치하며, A씨와 B씨는 앞으로 이 사건과 관련하여 일체의 손해배상이나 위자료를 청구하지 않는 것으로 합의하고 양측이 서로 악수를 하며 화해를 하는 것으로 오랫 동안의 분쟁을 마무리했습니다. 

 

 

 

 

이렇듯  거주하는 곳에 설치된 담은 방호 역할을 하기도 하지만 이웃집과의 경계역할을 하기도 하는데요. 간혹 이러한 담을 미관상 보기 안좋다는 이유로, 혹은  사용하고 있는 토지 범위를 넓히겠다는 목적으로 허무는 경우가 발생해 분쟁으로 이어지는 경우가 발생하기도 합니다. 

 
경계침범은 의뢰로 많은 곳에서 발생합니다. 쉽게 말해 담을 비롯해 대문의 위치, 논밭의 자투리 공간 등 평소에는 잘 이용하고 있다가 나중에 토지대장, 지적도 등을 떼어보고 알게되는 경우도 많은데요. 이럴 때 보통 내 땅을 남이 사용하고 있구나.. 깨닫게 되면서 이해관계가 해결되지 않을 시 소송으로 이어지는 것입니다. 이 때 점유취득시효*​​의 문제도 발생하게 됩니다. 

*20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득 할 수 있는 제도로,  부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있다는 의미를 담고 있습니다. 그렇다고 20년간 점유했다고해서 무조건 소유권을 취득 할 수 있는 것은 아닙니다. 소유권 등기를 했어야 소유자가 됩니다. 

 

 

이밖에도 반대 상황에서의  경계침범죄의 성립을 부정한 사례들이 많습니다. 어떤 경우가 해당되는지 아래 판례를 통해 확인해 볼까요?

 

C씨와 D씨는 각 분필된 토지를 소유하고 있었습니다. 분필 전 원 소유자에 의해 1978년경 건물이 건립된 후 위 각 토지 등 수필지로 분필되었고, 그중 161의 189 토지는 피해자 D씨가 1978년경 매수하고 161의 188 토지 및 지상건물은 전전양도되어 오다가 피고인C씨가 1989년 7월경에 매수하여 각 이를 소유하여 오면서 쌍방간에 위 담벽이 정당한 경계선인 것으로 알고 지내왔습니다. 

그런데 이후 C씨 소유의 가옥이 D씨 소유의 토지를 침범하여 건축되어 있는지 여부가 문제가 되어 위 양인 사이에 분쟁이 발생했는데요. C씨는 이에대해 '기왕에 설치된 담벽이 정당한 경계'라고 주장하면서 위 가옥 옆의 통로로 사용되던 공터(과거에 경계표시로 나무가 심어져 있던 곳)에 위 담벽과 연결하여 추가로 브록크 담을 쌓았습니다. 

그런데 위 토지 일대는 지적도상의 경계와 현실의 경계가 일치하지 않는 곳으로서 지적도상의 경계에 의하면 C씨 소유의 가옥이 D씨 소유의 위 토지를 27평방미터 가량 침범하여 그 결과 C씨의 담벽도 D씨의 토지상에 건립되어 있는 사실을 알 수 있었죠. 두 사람은 법적인 분쟁을 이어갔고 이에 대해 원심은  위 같은 행위가 경계침범죄에 해당된다고 판단했습니다.

그렇다면 해당 사건을 맡은 대법의 판단은 어땠을까요?

형법 제370조의 경계침범죄는 토지의 경계에 관한 권리관계의 안정을 확보하여 사권을 보호하고 사회질서를 유지하려는 데 그 규정목적이 있는바, 여기에서 말하는 경계는 반드시 법률상의 정당한 경계를 가리키는 것은 아니고, 비록 법률상의 정당한 경계에 부합되지 않는 경계라 하더라도 그것이 종래부터 일반적으로 승인되어 왔거나 이해관계인들의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 정해진 것으로서 객관적으로 경계로 통용되어 왔다면 이는 본조에서 말하는 경계라 할 것이다( 당원 1986.12.9. 선고 86도1492 판결; 1976.5.25. 선고 75도2564 판결 등 참조).  따라서 그와 같이 종래 통용되어 오던 사실상의 경계가 법률상의 정당한 경계인지 여부에 대하여 다툼이 있다고 하더라도, 그 사실상의 경계가 법률상 정당한 경계가 아니라는 점이 이미 판결로 확정되었다는 등 경계로서의 객관성을 상실하는 것으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 한, 여전히 본조에서 말하는 경계에 해당되는 것이라고 보아야 할 것이다.  이 사건에서 원심은, 기존에 건립된 위 담벽이 과연 법률상의 정당한 경계인지 여부에 집착하여, 위 담벽이 지적도상의 경계와 상치하다는 점을 들어, 위 담벽이 아닌 지적도상의 경계가 경계침범죄에서 말하는 경계인 것으로 보고 있는 듯하나, 위 인정사실과 같이 위 담벽이 이해관계인 사이에 사실상 경계선으로 그 동안 통용되어 왔다면, 오히려 위 담벽과 이를 기준으로 한 연장선을, 지적도상의 경계와의 부합 여부에 관계없이 경계침범죄의 객체로서의 경계인 것으로 보아야 할 것이지, 지적도상의 경계선을 경계침범죄의 객체인 경계로 볼 수는 없다 할 것이다(위와 같은 사실상의 경계선이 법률적으로 정당하지 못하다면 피해자가 민사소송으로 권리구제를 받을 수 있음은 별론이다).

즉, 원심이 이 사건에서 사실상의 경계가 아닌 지적도상의 경계선을 경계침범죄의 경계로 보고, 이를 전제로 피고인의 판시 행위가 경계침범죄에 해당한다고 보았음은 결국 경계침범죄의 경계를 잘못 이해하고 이로 인하여 심리를 다하지 아니한 위법의 소치라고 판단한 것입니다. 

 

경계침범죄는 어떠한 행위에 의하여 토지의 경계가 인식불능하게 됨으로써 비로소 성립되는 것이어서, 가령 경계를 침범하고자 하는 행위가 있었다 하더라도 그 행위로 인하여 토지경계 인식불능의 결과가 발생하지 않는 한 경계침범죄가 성립될 수 없다고 볼 것인 바( 당원 1991.9.10. 선고 91도856 판결; 1972.2.29. 선고 71도2293 판결 등 참조), 피고인의 행위는 앞서 인정한 사실관계에서 보는 바와 같이 기왕에 건립되어 있던 담벽의 연장선상에 위 담벽과 연결하여 추가로 담벽을 설치한 것으로서, 이는 피고인 주장의 경계를 보다 확실히 하고자 한 행위에 지나지 아니할 뿐, 이로써 새삼스레 피해자 소유의 토지경계에 대한 인식불능의 결과를 초래한다고는 볼 수 없다.  그럼에도 불구하고, 피고인의 판시 행위로 인하여 토지경계에 대한 인식불능의 결과가 초래되었다고 본 원심판결에는 경계침범죄의 구성요건인 토지경계의 인식불능에 대한 법리를 오해하거나 이로 인하여 심리를 다하지 아니한 위법도 있다 할 것이다. 따라서 위와 같은 점들의 지적을 포함하는 상고논지는 이유 있음에 귀착된다 할 것이다.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 한다.

 

사실 토지 경계침범과 같은 분쟁은 양측이 원활한 소통을 통해 합의하는 것이 가장 이상적인 해결방법입니다. 하지만 일시적인 문제가 아닌 앞으로 계속 부딪힐 수 밖에 없고 재산권과 연관된 문제이다보니 결국 소송으로 이어지는 경우가 대다수입니다. 

 

 

 

위의 사례에서도 살펴봤듯이 점유취득시효에 해당하느냐에 따라 달라질 수도, 악의적인 침범이냐 등에 따라 법리적 해석이 달라질 수 있습니다. 때문에 명확하게 자신의 권리를 주장하고자한다면 부동산 전문가와 함께 하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 

 

법무법인 명경 서울사무소는 대한변호사협회로부터 '부동산 전문' 분야를 인증받는 변호사가 이끄는 로펌으로. 모든 상담과 이련의 사건들을 변호를 변호사가 직접 진행하고 이기 때문에 믿고 맡기실 수 있습니다. 토지 분쟁으로 어려움에 처해 있다면 저희 법무법인 명경(서울)이 도와드리겠습니다.