집이야기 임대인 승소사례, 판결 내용은?

 

 

 

오피스텔을 분양하면서 임대인으로부터 월세 계약을 위탁받은 임대관리업체 대표가 세입자들에게 전세 계약을 맺는 이중계약 사기를 쳐 수억 원이 넘는 돈을 가로채 구속된 사건에서 임대인이 세입자의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원 판단이 나왔습니다.

사건의 내용인 즉슨, 임대위탁관리업체인 '집이야기'가 임대인(집주인)에게는 월세로, 임차인(세입자)에게는 전세로 계약을 해 차액을 편취해 약 300여억 원을 가로챈 사건인데요. 한 마디로 해당 업체 대표는 이중계약서를 작성해 별도로 관리를 해왔던 것이었습니다. 

 

 

임차인들은 임대인들의 위임장을 보고 해당 업체에 전세금을 송금했습니다. 그도 그럴 것이, 집이야기는 '국내최초, 10년 임대보장'이라는 슬로건을 내세우며 업계에서는 소위 말해 '알아주는 업체'로 성장해 왔을뿐 아니라 본사가 위치한 천안을 비롯해, 서울, 경기, 충북 등 전국적으로 사업을 확장해 겉 보기에는 성공한 중견업체 혹은 사업가의 모습을 갖추고 있어 믿음을 더했습니다. 거기다 전세매물을 찾기 힘든 요즘, 전세로 오피스텔을 이용할 수 있다고 하니 계약하지 않을 이유가 없었던 것입니다. 

임대인들의 경우도 마찬가지입니다. 전세보증금 하락과 이에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이 이어지자 수익성 보장을 위해 임대위탁관리업체인 집이야기를 이용하게 됐습니다. 거주의 목적으로 구입한 오피스텔이 아니다보니 관리를 해 줄 사람이 필요했던 것이죠. 그런데 해당 업체는 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주고 최소 2년간 공실이 되는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 어떤 임대인이라도 혹하지 않을 수 없는 제안이었을 것입니다. 

 

신뢰의 대가는 참담했습니다. 해당 사건으로 발생된 피해규모만 전국적으로 약 300여억 원에 달했는데요. 아직 확인되지 않은 건까지 더하면 피해규모는 더 커질 것으로 예상되고 있습니다. 

이렇듯 가해자가 분명한 사건임에도 불구하고 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다.  임차인은 "임대인이 위임장을 써줬으니, 보증금반환의 의무는 임대인에게 있다"라는 주장을, 임대인은 "위임장은 써줬으나 계약서 상 모든 책임은 집이야기에 있다. 우리는 책임없다"는 주장을 펼치고 있습니다. 

 

 

 

이러한 가운데 최근 임대인(이하 피고)이 임차인(이하 원고)의 전세보증금을 반환할 책임이 없다는 법원의 판결이 나왔습니다.  저희 법무법인 명경 서울과 함께한 임대인분께서는 임차인 5명으로부터 소송을 당한 상황이었는데요. 임차인들의 청구취지는 ' 임차보증금반환(전세금 반환)'이었습니다.​ 이번 소송의 결과는 임대인 분들의 승소였습니다. 

 

법원은 "위 각 영업위탁계약서 특약조항에서 '임차인과 임대차계약시 위 보장금과 금액이 상이할 수 있다' 또는 '임대차계약시 위 임대인 보장금액과 임차인의 보증금 및 월세금액은 다를 수 있다'는 말이 기재가 되어 있으나, 이는 영업위탁계약 당시 지정된 보증금, 월 수익금을 기준으로 다소 증감될 수 있다는 것을 의미하는 것으로 봄이 상당하다"는 것이죠. 

 

만일 위와 같이 보지 않는다면 피고들로서는 자신들이 수령하지 않은 다액의 임대차보증금을 반환하여야 할 책임을 부담할 수도 있게 되는데, 피고들이 어더한 담보도 확보하지 아니한 채 위와 같은 위험을 스스로 용인하였다고 보기는 어렵다고 판단한 것입니다. 

 

 

 

또 영업위탁계약서와 별도로 피고들이 작성해 준 위임장들에는 '임대 보증기간 동안의 임대료 지급'이라고 기재되어 있고, 위 '임대료'는 '월 차임'을 의미하는 것이지 전세보증금 전체를 말하는 것은 아니라고 단언했습니다. 이 말인 즉슨, 월 차임이 전혀 없는 대신 고액의 보증금을 지급하는 '전세계약' 또는 월 차임은 소액으로 하는 대신 보증금이 대폭 증액된 이른바 '반전세 계약'을 체결할 권한을 부여하였다고 볼 수는 없다는 것입니다. 

즉, ① 원고들은 임대차계약서를 작성할 당시 피고들로부터 위임장, 영업위탁계약서를 제시받거나 사본을 교부받아 그 내용을 확인한 점 ② 위임장, 영업위탁계약서는 월세계약을 전제로 작성된 점 ③ 영업위탁계약서에 기재된 보증금보다 훨씬 고액의 보증금을 조건으로하는 임대차계약을 체결을 한 점 ④ 임대인이 아닌, 다른 사람 명의의 계좌로 보증금을 송금하면서도 이를 임대인인 피고들에게 확인하지 아니한 점 등 4가지 조건만으로도 임대인이 전세금을 반환할 의무가 없다는 것입니다.  

 

 

 

따라서 이 사건 각 임대차계약은 무권대리에 의한 것으로써 무효이므로, 이 사건 각 임대차계약이 유혀함을 전제로 하는 원고들의 주위적 청구는 모두 이유없다는 판결이 나왔습니다. 저희 의뢰인과 함께한 임대인 모두 승소하였으며, 명도소송에서도 좋은 결과를 얻었습니다.

다만, 재판부는 여러 상황을 고려하여 사건을 본질을 파악한 뒤 판결을 내리기 때문에 집이야기가 정당한 대리권을 가지고 있는 상태에서 계약을 위임 받은 것인지, 집이야기의 이중계약을 유효하다고 볼 수 있는지 등의 여부를 따져 볼 것으로 예상됩니다. 

 

 

 

​실제로 집이야기의 사건은 각 건별로 특약사항에 조금씩 차이가 있습니다. 계약서를 체결하게 된 경위, 시기, 위임장 기재 내용 등을 면밀히 살펴봐야 하며, 관련 서류에 따라 임대인이 불리해질 수도, 임차인이 불리해질 수도 있습니다. 광명 동일센타시아 건의 경우에도 임대인에게 유리한 정황이 포착되고 있는 만큼, 그 결과에 대한 귀추가 주목되고 있습니다. 

하지만 단 하나 확실한 것은 기존 임대인들의 승소 사례가 적었던만큼 이번 판결이 억울했던 많은 임대인분들께 도움이 될 수 있을 것이라는 것입니다. 전제는 물론, 반전세에 대해서도 모두 승소를 거뒀기 때문에 앞으로 진행되는 거의 모든 상황에 대해서도 구제가 가능할 것으로 보입니다. 

 

 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 변호사 인증을 받은 변호사가 사건을 진행중입니다. 현재 (주)집이야기 사건과 관련해 분쟁에 휘말렸거나 분쟁이 예상되는 상황이라면 주저말고 법무법인 명경 서울로 연락 주시기 바랍니다. 의뢰인 분들의 피해 회복을 위해 최선을 다하겠습니다. 

 

 

▼     관련기사 보기      ▼

임대관리업체의 오피스텔 이중계약 사기사건…법원 “임대인 책임 없어” - 인터넷월요신문