주택임대차보호법 적용대상과 범위는?

 

주택임대차보호법이라는 말, 들어보셨나요?

 

 

주택임대차보호법은 국민의 안정된 주거생활을 보장하기 위한 주거용 건물에 관한 임대차 법률을 규정한 것으로, 주택임대차보호법에 의하면 주민등록을 이전하고 실제로 거주할 경우에는 대항력이 인정되어 보증금을 보호받게 됩니다. 

 

 

 

 

그렇다면 여기서 말하는 주택임대차보호법의 대항력이란 무엇을 말하는 걸까요? 이는 유효하게 성립된 권리관계를 제3자가 부인하는 경우, 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 말하는데요. 즉, 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘으로, 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 퇴거 당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말합니다. 입주자는 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지 그 임대주택에 거주하여 대항할 수 있는 것이죠.

 

 

 

 

최근에는 인테리어를 목적으로 주택의 일부를 개조해 점포로 사용하는 사례가 늘고 있는데요. 이럴 경우에도 보호대상에 포함이 될까요?

 

 

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법의 적용 대상이 됩니다. 다만, 주택과 점포의 규모 및 주된 용도 등을 참작하여 사회통념상 '점포의 일부'를 주거로 사용하는 주택으로는 보호 받을 수 없습니다.

 

 

실제로 임차목적물인 점포의 일부가 주거용으로 사용되고 있는 경우, 주택임대차보호법 소정의 주거용 건물이 아니라고 한 사례도 있습니다(대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097판결).

 

 

 

 

그렇다면 이번에는 반대로, 점포 건물을 임차한 후 주거용으로 개조했다면 어떨까요? 

 

 

계약 당시 주거용이 아니었다면 보호대상이 될 수 없습니다. 그러나 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 개조했다면 그 시점을 기준으로 주택임대차보호법이 적용됩니다. 이 또한 대법 판례[대법원 1986. 01. 21. 선고 85다카1367판결]을 통해 확인할 수 있습니다. 

 

 

 

 

이렇듯 그 적용범위는 주거용 건물의 전부나 일부에 대해 임대차 한 경우에 적용되고, 주거용 건물에 해당되는지에 대한 판단 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하지 않아 그 실제 용도에 따라 합목목적으로 판단하게 됩니다. 

 

 

특히 건축물대장상 주택으로 기재되어 있지 않더라도 이 법은 건축물 허가나 등기 유무에 따른 구별이 없고, 무허가 건축물이나 사용승인을 받기 전 건물이라도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 하지만 이런 경우 무허가 건물이 철거되면 그 보증금은 돌려받기 힘들 수도 있다는 사실을 인지하고 계셔야 할 것입니다. 

 

 

 

 

상가임대차와는 달리, 주택임대차보호법은 국민 대부분이 그 영향을 받아 범위가 아주 넓다고 할 수 있습니다. 또한 부동산 분쟁의 경우 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많습니다. 

 

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