전세금 반환소송, 지연이자까지 받을 수 있을까

 

 

최근 전셋값 하락으로 역전세난 위험이 커지며 세입자와 집주인간 전세보증금반환과 관련한 조정 신청이 부쩍 증가하고 있습니다.

         

실제로 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 2천515건의 분쟁 조정이 접수, 이 가운데 71.6%인 1천801건이 전세보증금반환과 관련한 분쟁인 것으로 나타났습니다. 이는 유지·수선보수나 계약갱신, 손해배상 등의 다른 분쟁 사례를 압도하는 수준이라고 합니다.

 

하지만 실제 조정이 이뤄진 경우는 1천125건으로 44.7%에 그친다고 하는데요. 조정 요건에 맞지 않거나 전화 상담 과정에서 세입자가 직접 조정을 취하하기도 하고, 집주인이 조정에 응하지 않아 기각된 경우도 많기 때문이라고 합니다.

 

 

 

이렇듯 전세금 반환은 개인간의 싸움이지만 제대로 돌려받기란 결코 쉽지 않습니다. 이럴 경우, 전세금 반환소송을 진행할 수 있는데요, 전세금 반환소송이란 일반적으로 임대인은 집주인 또는 건물주를 말하고, 임차인은 세입자를 말합니다. 이 둘 간에 임대차계약을 맺으면 그 관계가 시작되는거죠.

 

여기에는 보증금의 금액, 월 임차료, 임대차 기간 등에 대한 합의가 포함되어 있습니다. 그렇기 때문에 그 계약기간이 끝나면 임대인 측에서는 다른 법적인 사유가 없는 한 보증금 반환을 해야 합니다. 그럼에도 이를 지급하지 않을 때 강제적인 조치가 필요한데요. 이러한 강제조치는 법원의 판결을 얻어서 해야하며, 그 과정이 전세금반환소송이라고 말할 수 있습니다.

 

 

법무법인 명경 서울분사무소

전세금 반환 소송 과정

 

1. 내용증명

 

내용증명의 경우, 최소 계약이 만료되기 1개월 전에는 보내야 합니다. 또한 내용에는 '계약을 해지하겠다' 등의 계약갱신 의사가 없음을 분명히 밝히고 전세금을 반환해 달라는 요구도 확실히 기재해야 합니다. 이 외에도 정해진 날짜를 지키지 않는다면 자신이 받는 손해나 손해배상청구를 할 수도 있다는 의사표시를 적는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

2. 지급명령

 

간단한 절차와 저렴한 비용으로, 상황만 허락된다면 가장 효율적인 방법이 될 것입니다. 해당 절차를 진행할 경우, 집주인 입장에서는 압박을 느끼고 적극으로 반환에 임할 가능성이 큽니다.

 

3. 보증금반환청구 / 소액재판

 

임대차 기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 청구소송을 제기할 수 있습니다. 여기서 임차보증금이 3천만 원을 초과하지 않는 경우에는 소액사건심판을 통해 보증금을 돌려 받는 방법도 있습니다.

 

* 전세보증반환보증보험 보증조건

​- 주택의 인도와 전입신고를 마시고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것

- 전입세대 열람내역 확인 결과 타세대의 전입내역이 없을 것

- 건축물대장에 위반건축물로 기재되어있지않을것

- 전세 계약기간이 1년 이상일것

- 전세보증금 수도권 억원 이하, 그외 지역 5억 원이하

- 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약

- 선순위채권이 주택가격의 60%보다 낮아야함(단독가구의경우 80%)

- 선순위채권 + 전세보증금이 주택가격의 100% 보다낮아야함

 

 

법무법인 명경 서울분사무소 김재윤 변호사

 

"제 때 들어오지 않은 전세금, 전세금반환소송 통해 지연에 대상 이자도 받을 수 있을까?"

 

Q. 저는 2017년 2월 1일부터 2019년 2월 1일까지 전세 1억 5천에 원룸을 계약했습니다. 이후 집주인에게는 계약만료 후 바로 이사할 예정이니 계약을 연장하지 않겠다고 연락을 했습니다. 그런데 원래 전세금을 돌려받기로 한 날짜에 돈이 들어오지 않아 연락해보니 그 다음 계약자가 2월 25일에 들어온다며 그 때 계약금을 받아 전세금을 돌려주겠다고 했습니다. 하지만 해당 날짜에도 들어오지 않았고 3월 1일 이후 줄 수 있다는 답변을 받은 상황입니다.  결과적으로는 한달 가까이 전세금을 돌려받지 못하고 있는 상황인데, 지연이자를 받을 수 있나요?

 

A. 네, 받을 수 있습니다. 종종 임대인이 '새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환하여 주겠다'거나 '현재 돈이 없으니 곧 마련하여 주겠다'는 식으로 말들을 하는 경우가 많이 있는데, 이는 임대인의 개인적인 사정에 불과할 뿐이고 법률상 정당한 보증금 반환의무의 이행거절사유가 되지 않습니다.

 

 

법무법인 명경 서울분사무소

통상 미지급 임대차보증금에 대한 지연이자는 임대차종료일 또는 임대차목적물 반환일 이후 일수에 따란 민법상 법정이자인 연 5%로 청구합니다(민법 제379조(법정이율)). 다만, 전세보증금반환소송에서 전세보증금에 대한 지연이자를 청구하기 위해서는 이 사건 부동산을 인도하였는지 여부를 밝혀야 하고, 만일 인도하지 않았다면 전세보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 없습니다. 

 

따라서 전세보증금반환소송을 제기하기 전에 이 사건 부동산을 인도하였다면, 소를 제기할 때 청구취지에 지연이자도 청구하는 내용으로 작성하면 됩니다. 전세보증금반환소송을 제기한 이후에 임차권등기가 완료되고 이 사건 부동산을 인도하였다면 위 청구취지를 변경하는 내용으로 청구취지변경신청서를 인도 완료 자료와 함께 법원에 제출하여 지연이자를 청구하면 되겠습니다.

 

 

 

법무법인 명경 서울분사무소

 

 

전세금 반환소송 절차에서는 청구권의 존재와 그 범위에 관하여 명확하게 주장하고 입증하는 절차가 중요합니다. 또한 누락되는 것 없이 청구하며 청구 취지에는 원금의 청구 외에도 소송비용의 상대방 부담부분이나 소송촉진 등에 관한 특례법 상의 연 15% 금원, 지연 손해금 등을 제대로 검토하여 작성해야 합니다. 

 

임대인이 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 반환해줄테니 기다려달라고 하는 이야기들은 법적으로 효력이 없는 이야기입니다. 임대차계약의 종료와 동시에 이사를 갈 계획을 가지고 계신데, 임대차보증금을 돌려받기가 어려울 것 같으시다면 다음의 순서로 미리 준비를 하시는 것이 중요합니다.

 

 

 

법무법인 명경 서울분사무소

 

 

법무법인 명경 서울분사무소는 의뢰인들의 소중한 재산을 지켜드리기 위해 취선을 다하고 있으며, 이에 따른 좋은 결과를 이끌어 내고 있습니다.  전세금 반환 문제로 고통을 겪고 계시다면 언제든 명경의 문을 두드려 주시기 바랍니다.