재개발 절차에 따른 현금청산자 소송 진행방법은

재개발 사업 진행 시 자주 발생하는 문제 중 하나가 조합과 조합원 간의 주거이전비, 이주비, 이사비, 현금청산 등의 문제입니다. 주거이전비 등은 공법상의 권리로서 지급해야하는 것이 원칙이나 조합이 이를 이행하지 않거나 지연시켜 다툼이 발생하기도 하는데요. 

반대로 현금청산을 모두 받았음에도 시세차익의 문제 혹은 부당금이익과 관련한 문제로 집을 비워주지 않아 조합이 소송을 거는 경우도 있습니다. 이런 경우 조합은 현금청산자를 상대로 건물인도소송을 제기할 수 있습니다. 조합은 수용재결을 신청한 직후에 현금청산자를 상대로 건물인도 소송을 제기하게 됩니다. 

 

 

소장을 받은 현금청산자라면.. 어떻게 대응하는게 좋을까요?

먼저 조합을 상대로 화해권고를 요청할 수 있습니다. 일반적으로 소송의 경우 현금청산자가 패소했다면 조합의 소송비용까지 부담하게 됩니다. 그러나 화해권고결정의 경우에는 소송비용을 각자 부담하게 되어 혹시 모를 상황에 대한 불이익을 피할 수 있습니다. 

또한 인도기한 연장요청을 할 수 있습니다. 조합이 이에 대해 요청을 받아 들였다면, 위의 화해권고 결정문 작성 시 '연장된 인도 기한까지 민·형사상의 책임을 묻지 않는다' 등의 추가 조항을 넣어 추후 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있을 것으로 보입니다. 

 

 

 

■ 토지보상법상 수용절차  

토지 및 물건 등 기본조사 ▶ 보상계획공고·통지 후 열람 ▶ 감정평가로 협의보상금 산정(1차평가) ▶손실보상 협의요청(사업시행자) ▶ 수용재결(수용재결 열람공고(지자체, 예외적 위원회)-> 수용재결 감정평가(2차평가) -> 수용재결(토지수용위원회)  *수용재결불복 시 이의신청(소유자) -> 감정평가(3차평가) -> 이의재결(토지수용위원회)  *이의재결불복 시 행정소송 제기(4차평가)

재개발은 공익적인 사업인 만큼 강제수용이 이루어지게 되며, 이러한 과정에서 강제수용 취소소송등의 분쟁이 발생하기도 합니다. 주거이전비, 이사비 등을 지급한다고는 하지만 삶의 터전이었던 곳을 쉽게 떠나기는 힘들기 때문이겠죠. 또한 보상이 충분히 이루어지지 않는 경우도 있을테고요. 

 

 

그렇다면 강제수용을 막기 위해서는 어떠한 방법이 있을까요?

 

①조합설립인가 취소 또는 무효 확인의 소를 제기하여 아예 조합설립을 무력화 시키는 방법이 있습니다. 이때 조합설립인가 취소소송은 인가일로부터 90일 이내에 제기하여야 합니다. ②사업시행인가 취소소송을 제기하여 승소하는 방법, ③수용재결 취소를 구하는 방법도 있습니다. 

아래 과거 판례를 통해 살펴보면,

2000. 3. 21.자 사업시행변경인가 고시가 새로운 사업시행인가 고시로서의 효력이 있는 것이라면, 사업시행자인 원고로서는 그와 같은 새로운 사업시행인가 고시 이후에 법 제33조 제1항이 규정한 분양신청기간의 통지 등 절차를 밟아야 할 것인바, 기록에 의하면 원고가 위 고시 이후에 이 사건 재개발사업 구역 내 토지 등 소유자들에게 하였다는 통지는 그 내용이 수용 전 매수협의를 요청하는 것으로 보일 뿐 분양신청기간이나 그 기간 내에 분양신청 할 수 있음을 통지한 것으로는 도저히 볼 수 없는 것일 뿐만 아니라(갑 제7호증의 29 내지 36 참조), 분양신청기간의 공고도 하지 않았다는 것이므로, 원고는 법 제33조 제1항 소정의 분양신청기간의 통지 등 절차를 제대로 이행하지 아니한 상태에서 이 사건 각 부동산에 대한 수용재결신청을 한 것으로 볼 수밖에 없다. 그렇다면 이 사건 수용재결은 위 절차를 이행하지 아니한 하자가 있어 위법하다고 할 것이므로, 위 수용재결을 취소한 이 사건 이의재결은 결과적으로 적법하다고 할 것이다.

즉, 토지등소유자들에게 분양신청기간의 통지 등 절차를 이행하지 아니한 채 한 수용재결은 위법이며, 관리처분이 위법하다면 이를 기초로 한 수용재결도 취소되어야 한다는 것입니다. 

 

 

 

반면, 수용에 응하기로 했고 입주권 대신 현금청산을 원하시는 분들도 있을텐데요. 그렇다면 이 같은 경우 가장 신경써야 하는 부분은 무엇일까요?

현금청산에 있어 가장 중요한 것은 감정평가사 추천입니다. 현금청산대상자들 숫자의 과반수, 면적의 50%이상이 되면 감정평가사를 추천할 수 있습니다.  감정평가사는 평가를 실시할 시 현지조사를 분명히 거쳐야 하며, 감정평가를 거부할 것인지, 응할 것인지를 판단하여야 하는데 이 현금청산자의 입장에서 봤을 시 유리하게 작용하도록 하기 위해서는 변호사와 협의 하셔야 합니다. 

앞서 언급한 바와 같이 시세에 맞지 않는 금원으로 공고를 받았을 시 주변 실제 거래사례, 감정 대상 부동산의 특성&특징 등을 토대로 평가사에 피력하는 것이 중요합니다. 

그리고 현금청산대상자가 요구하면 본인에 대한 감정평가서는 공개하영 한다는 판결이 있습니다. 만일 사업시행자가 미공개 하는 경우에는 성실한 협의가 없었으므로, 수용재결이 불가하다는 주장을 제기하면 됩니다.

 

 

참고로, 감정평가사가 적법한 사유 없이 현지조사를 실시하지 않고 평가를 한다면 이는 위법입니다. 때문에 현금청산대상자가 평가에 응하기로 의사결정을 했다면, 적극적으로 감정평가사와 조율을 하여 현지조사에 참여하는 것이 좋습니다.

또한 평가를 거부한다고 해서 보상금에 대해 불이익을 받거나 하는 것은 아니나(외관, 공부를 통해 확인 가능), 큰 인테리어 공사가 들어갔다던지 하는 상황이 발생했을 경우 오히려 이런 것들이 포함되지 않고 평가될 수 있으니 이럴 경우 신중히 생각하여 가능한 평가에 응하는 것이 더 나을 것입니다.

 

 

 

이렇듯 법적분쟁은 상황에 따라 시기에 따라 다르게 해석될 수 있으며 개인이 혼자 진행하기에는 법리적/전문적인 용어가 뒷받침 되기 때문에 해석이 오류가 발생할 수도 있습니다. 따라서 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 처음부터 전문가와 함께 해결해 나가시는 것이 시간, 비용 모두 줄일 수 있는 방법입니다. 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 오랜 경험과 노하우로 부동산에 관한 다양한 문제를 해결해 나가고 있습니다. 부동산 전문 변호와 부동산 전문가가 팀을 구성해 1:1 맞춤 상담부터 진행까지 명쾌한 솔루션을 제공해 드리고 있으니, 문제가 생긴 그 즉시 명경의 전문가와 상담을 진행해 보시기 바랍니다.