재개발 현금청산 제대로 받으려면?

 

 

 

공공재개발/재건축이 실수요자 및 투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다. 공공재개발이란, 공공이 공적지원을 받아 정체된 정비사업을 정상화하고, 사업 속도도 높여 도심 내 주택공급을 확대하는 사업을 말하는데요.

  

서울시 내 재개발사업·주거환경정비사업(해제구역 제외)을 대상으로 하며, 이를 통해 정비사업 투명성 강화 및 도시 내 주택공급 기반 마련, 임대주택·상가 공급으로 원주민의 둥지내몰림을 방지할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

 

공공재개발을 진행함에 있어 가장 좋은 점은 아마 악용하는 사례가 적어질 것으로 예상되기 때문일텐데요. 실제로 우리 주변에서도 재개발/재건축 관련한 분쟁을 쉽게 찾아볼 수 있었습니다. 실례로, 최근 재개발사업 과정 중 정비업체 선정과 관련해 광주의 한 재개발정비사업 조합장이 실형을 선고받은 사건을 들 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

A씨 등은 재개발 과정에서 도시정비업체로 선정해 주기로 약속하고 C씨 등에게 2016년부터 2019년까지 5억2천만 원을 받은 혐의로 기소된 것인데요. 이에 대해 C씨 측은 A씨 등이 가족 명의 통장으로 돈을 받았다고 고소했으나 A씨와 B씨는 건물을 담보로 돈을 빌린 것이라고 반박했습니다.

 

하지만 재판부는 A씨와 B씨가 받은 돈 중 5천만 원은 차용한 것으로 인정되나 나머지 4억7천만 원은 이권을 약속한 뇌물로 판단했습니다. 결국 재개발조합장 A씨와 전 조합 추진위원 B씨는 공공성이 강조되는 재개발과 관련해 금품을 받은 혐의, C씨 역시 금품을 제공하고 시공사 선정에 개입하려다 고소에 이르게된 점 등을 고려해 각각 벌금 및 추징금과 함께 징역 5년을 선고 받았습니다.

 

 

 

 

이 같은 문제는 재개발/재건축 사업 진행 시 매해 끊이지 않고 발생하고 있습니다. 사업 진행해 있어 횡령 및 뇌물수수 등의 문제가 불거진다면, 그리고 이에 대해 피해가 발생했다면 이는 고스란히 조합원의 몫으로 돌아갈 수 밖에 없습니다.

 

​때문에 현재 투자를 했거나 토지나 건물이 수용된 상태라면 조합의 진행사항을 잘 살펴보는 것이 중요하며, 의심스러운 부분이 있다면 정보공개청구를 통해 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

 

 

이 밖에도 현금청산과 관련한 분쟁들도 많은 자리를 차지하고 있습니다. 재개발은 사업에 반대하는 사람들의 부동산을 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)'에 따라 강제수용을 하게 됩니다. 말그대로 원치 않는 수용을 당할 수 있기 때문에 청산금의 증액과 관련해서도 많은 소송이 오가는 경우가 많습니다.

 

재개발사업의 현금청산은 처음 산정되는 협의보상금액이 제대로 산정되어야 합니다. 최초 감정 금액이 제대로 산정되지 않을 시 이후 진행되는 수용재결, 이의재결을 통해서는 더 높게 나오는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 말도 안 되는 금액으로 책정됐을 경우, 결국 행정소송을 통해 진행하는 방법을 택하셔야 합니다.

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■ 현금청산 협의 시작일

 

<2013. 12. 24 도시정비법 개정 시행 이후 조합설립인가를 신청한 경우>

 

- 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는  관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 지난 다음날까지 현금청산을 하여야 한다.

  

분양신청기간의 종료 후에 이루어지는 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날이다.

 

<2018. 2. 9. 이후 전부개정법 시행 이후 신청한 경우>

 

- 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권력의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다(법 제73조 제1항).

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1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 부양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

 

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따라서 2018. 2. 9. 이후부터는 협의는 분양신청기간의 종료일의 다음날부터 가능하고, 다만 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내까지 하여야 한다.

 

만약 위 기간까지 협의를 하지 못한 경우에는, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조제2항).

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일반 주택 및 건물뿐만 아니라 종교시설도 마찬가지입니다.  합의, 수용 또는 매도청구소송의 대상이 되기도 하는데요. 가능한 정비구역이 지정되기 전 존치나 이전부지 마련을 주장하여야하며, 협의를 통해 진행하는 것이 가장 좋으나, 받아들여지지 않는다면 소송을 피할 수가 없을 것입니다.

  

실제로 한 불교시설의 경우 법당 내부에 있는 각종 불상, 벽화 등이 법당에 맞추어 특별히 주문제작되어 그 장소를 떠나서는 더 이상의 성보로서 기능을 수행할 수 없다고 판단되어 일반적으로 지원되는 이전비가 아닌, 취득비용으로 보상 받은 사례도 있었습니다.

 

 

 

 

법정에 나가 자신을 변호해야하기 때문에 혼자서 진행하기에는 어려움이 따릅니다. 때문에 이러한 점을 노려 접근하는 브로커들도 조심해야겠습니다. '○○% 증액을 보장해 주겠다', '사건이 끝난 다음 보수를 받겠다' 등 말도 안 되는 조건을 내거는 업체의 경우, 불법 법조브로커가 끼어 있거나, 정상적으로 운영되고 있지 않은 사무실일 가능성이 높습니다.

 

일반들의 경우 법리적인 부분의 지식이 적을 수 밖에 없기 때문에 비용부분을 줄여 유혹하는 경우가 많은데요. 사건을 다룰 때 책정되는 비용은 사건 난이도, 처해진 상황 등등 여러 부분을 고려해 결정되기 때문에 자료도 살펴보지 않은채 상담자의 이야기만 듣고 터무니 없이 적은 금액을 이야기 할 때는 우선 의심해 보셔야하며, 인증된 로펌 또는 법률사무소를 통해 진행하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

현금청산을 받기로 마음 먹었다면, 그 즉시 전문변호사를 찾아가 조언을 구하는 것이 좋습니다. 특히 재개발 같은 행정소송이 진행되어야 하는 경우라면, 그 처분이 있음을 안 날로부터 90일이라는 제소기간이 있기 때문에 기간을 놓친다면 더 큰 피해를 볼 수 있으니 주의하셔야겠습니다.

 

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문변호사와 전문가가 팀을 구성해 재개발/재건축과 관련한 다양한 사건을 해결해 나가고 있습니다. 현재 부동산 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 주저말고 전문 법률가를 찾아 상담을 받아보시길 바랍니다.

 

 

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