주택임대차보호법 개정안, 임대차3법 내용 살펴보니

 

 

임대차3법 시행 후 한달이 지나고 있습니다. 그동안 어떠한 변화가 있었을까요? 서울경제가 조사한 바에 따르면, 임대차3법 등으로 수세에 몰린 집주인들이 정부의 주택 정책에 반발하며 개설한 오픈채팅방들이 우후죽순 생겨나고 있는 상황이라고 합니다.

 

주택임대차보호법 개정에 따른 집주인들의 역차별 피해 호소가 주를 이루는 가운데 일부 오픈채팅방에서는 집단 민원 제기, 집회 추진 등 ‘집단행동’에 나서는 경우도 빈번히 나타나고 있다고 하는데요. 실제로 카카오톡에서 이와 관련한 오픈채팅방이 최근 들어 급격히 늘어나고 있는 추세라고 합니다.

 

 

 

 

그렇다면 이 같은 주택임대차보호법 이 계속 논란의 중심이 되고 있는 이유는 무엇일까요?

 

우선 임대차3법을 통해 기존 세입자는 이전에 계약을 몇번을 연장했는지 상관없이 계약갱신청구권을 행사할 수 있을 것으로 보이는데요. 이번에 개정된 주택임대차보호법의 주된 내용은 아래와 같습니다.

 

① 계약갱신청구권: 임차인이 요구할 경우 계약기간은 자동연장되며, 세입자에게 총 4년 거주할 권리부여 혹은 계약 무한연장으로 세입자가 원하는 만큼 거주할 권리 부여. 청구할 수 있는 기한은 임대차 만기일로부터 최소 1개월 전까지(20/12/10 이후 계약의 경우에는 만기 최소 2개월 전까지)의사를 밝혀야 함.

② 전월세상한제: 재계약 시 인상률을 제한(현재 5%상한)

③ 전월세신고제: 거래일로부터 30일이내 임대인과 임차인에게 신고의무 부여

 

참고로 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 지난 7월 30일 시행되었으며, 전월세신고제 시행일은 오는 2021년 6월 1일입니다.

 

 

 

 

​| 임대차3법 시행 효과

 

임차인의 권리를 지키기 위한 법안이니 만큼, 정부는 전세 난민이 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 종전 계약에도 소급적용되므로, 앞서 언급한 바와 같이 계약기간이 많이 남은 임차인의 경우 이번에 적용된 전·월세상한제와 계약갱신청구권에 준해 기존 계약을 갱신하며 5%이하로 임대료를 계약할 수 있습니다.

 

또한 그동안 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 살고 있는 주택이 경매 등으로 집 소유권이 이전될 때 보증금을 받지 못하는 경우가 있었는데, 전·월세신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문에 이에 대한 걱정을 덜 수 있게 되었습니다. 뿐만 아니라 부동산 시세 정보를 좀 더 정확하게 제공받을 수 있습니다.

 

| 지자체별로 상승폭 상한선 달라

 

이에 임차인은 집주인이 임대를 놓았던 집에 실거주하게 될 경우 임대차 갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 이에 따라 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입은 기존 사업자에 대해선 준비할 시간을 주기 위해 1년의 시행 유예기간이 마련된다고 합니다.

 

현재로선 2년의 기존 계약 기간이 지나면 한 번 더 계약을 2년간 연장하게 하면서 계약 갱신시 임대료 상승폭을 기존 계약액의 5% 이상 올리지 못하게 제한하는(5%룰) 방안이 적용되고 있습니다. 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 하는 제도이지만 지자체별로 상한선은 다르게 정하도록 하고 있습니다.

 

 

 

 

| 임대인, 임차인 계약갱신 요구 거부할 수 있어

 

다만, 집주인도 임대 놓은 집에 본인이 직접 들어가서 살아야 하는 사정을 입증하거나, 세입자가 3개월 이상 연체하는 등의 문제 발생 시 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있게 하는 법안도 마련될 예정이라고 합니다.

 

예를들어 임대인이 실거주 하는 경우, 2개월 이상 월세가 연체되고 있는 경우, 임차인이 거짓 혹은 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의가 된 경우, 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의로 파손했을 경우, 철거 혹은 재건축이 들어가는 경우 등을 들 수 있습니다.

 

| 강제성 한계 있을 수 있어, 세부적 검토 필요

 

이에 대한 우려의 목소리도 적지 않습니다. 상호 거래에 관한 내용을 규율하는 민법 계열이라 강제성에 한계가 있다는 것이 그 이유입니다.

 

예를 들어, 임대인의 경우 임대차 3법이 시행되고 난 후 5%씩 인상하는 것보다 시행되기 전 미리 전셋값을 올리는 것이 낫다고 판단하여, 계약 시 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

또한 임차인의 입장에서는 계약기간보다 먼저 배주는 것을 조건으로 금전을 요구한다던가, 계약기간이 만료됐음에도 임대인의 퇴거요청을 무시하고 계속 거주하겠다고 우기는 사례가 발생하기도 할 수 있습니다.

 

 

 

 

이와 관련해 새로운 좀 더 구체적인 사항이 아직 나오지 않은 만큼, 관련 규정 등 보완해야 할 사항들이 많아 보입니다. 전문가들 역시 주택 공급 물량 감소와 임대차 3법 시행 시기가 겹치면서 오히려 전월세 시장에 큰 혼란이 발생할 수 있다고 입을 모으고 있습니다.

 

때문에 임대차계약을 앞두고 있다면, 혹은 임대차계약을 마쳤다고 하더라도 정부의 구체적인 대책마련이 나올 때까지 계속해서 관심을 가지고 있는 것은 물론, 전문가를 통해 계약서의 특약조항 등을 좀 더 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

 

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사들이 함께 팀을 이뤄 관련 분쟁을 속시원히 해결해 나가고 있습니다. 현재 임대차계약 혹은 도시공원일몰제, 경계침범 등으로 인해 어려움을 겪고 있다면 주저 말고 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.