재개발조합원 입주권매매 사기 당하지 않으려면?

 

 

부동산 침체에도 전국 각지에서 재개발/재건축 조합 설립에 관한 이슈들이 쏟아져 나오고 있습니다. 이는 내년 시행되는 도시정비법의 개정안인 '재건축 아파트 2년 실거주'요건을 피하기 위한 것으로 보이는데요. 이에 따라 투자자들의 움직임도 빨라지고 있습니다.

 

하지만 재개발·재건축에 투자하려고 하는 분들은 사업 단계를 정확히 알고 있는 게 중요합니다. 보통 관리처분인가가 나면 앞으로 사업이 안정적으로  진행된다고 생각해 투자를 서두르지만, 오히려 투기과열지구 같은 경우에는 입주권 전매가 안되거나 프리미엄 많이 붙어 투자 수익이 줄어들 수 있 수 있다는 단점이 있습니다. 또한 입주권이 전혀 나오지 않는 물딱지를 구매하는 경우도 발생할 수 있습니다.

 

여기서 말하는 '재개발 물딱지'란, 입주권이 생기지 않는 주택을 말합니다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해서는 보상책으로 입주권이 주어지게 됩니다.

 

 

 

 

| 조합원 자격이 있는 물건인지 확인

 

하지만 집이 철거된다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아닌데요. 일부는 현금청산만을 통해 강제수용되기도 하는데, 이렇듯 입주권이 생기지 않는 주택을 일컫어 '물딱지'라고 합니다. 

  

재개발 대상 물건을 취득할 때는 반드시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인한 후 매입하는 것이 중요합니다. 간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금청산 대상인 경우가 있는데 이것을 모른 채 무조건 조합원 자격이 되는줄 알고 낙찰받는 경우가 종종 발생하기 때문입니다.

 

정부는 2009년 8월 7일 이후 조합설립인가를 받은 재개발·재건축 등 정비사업지구에서 한 사람이 여러 토지나 주택을 보유하고 있다면 1가구에 대해서만 분양권을 주고 나머지는 현금청산하도록 하고 있습니다. 이는 투기를 방지하고 조합원 수가 과도하게 늘어나 사업성이 떨어지는 것을 막기위한 조치였는데요.

 

 

 

 

다주택을 소유한 조합원이  조합설립인가 후 그 중 하나를 팔았다면, 나머지는 입주권이 나오지 않거나 매도인과 같은 입주권을 공유하게 되는 사례가 발생할 수도 있습니다.

 

그럼에도 입주권이 환영받는 이유는  재개발·재건축 사업 같은 경우에는 우선 좋은 동·호수는 조합원에 먼저 배정을 하고 나머지를 일반분양하기 때문에 비교적 좋은 동·호수를 배정받을 수 있기 때문입니다.

 

하지만 반대로 사업이 어떻게 진행되 되느냐에 따라 언제 들어갈 수 있을지 그 시기를 장담할 수 없습니다. 중간에 사업이 아예 중단되거나, 위의 사례처럼 입주권이 제대로 나오는줄 알고 프리미엄까지 얹어 계약을 했는데 자격이 없던 물건일 수도 있는 것이죠.

 

 

 

 

| 매매는 가능하지만, 분양자격은 없는 '물딱지'

 

물딱지는 그 자체로는 매매 가능하나 매수자에겐 아파트 분양자격이 없습니다. 따라서 이미 현금청산을 받았던 분양권이라든지, 자격박탈된 조합원의 분양권이라면 이후 프리미엄을 붙여서 샀다고 하더라도 문제가 될 수 있으니 주의 하셔야겠습니다.

 

토지는 사용 용도가 워낙 다양하고 미래가치, 개발이익 등 향후 시세차익 발생여부도 계산하기 복잡해 단기 차익을 노리고 접근하면 다양한 매매사기에 노출될 확률이 높습니다.

  

큰 피해를 방지하기 위해 매도자는 공인중개사무소에 이 같은 사실을 설명해야하며, 공인중개사 역시 매수자에게 이 사실을 알려야 합니다. 이를 어길 시 현행법상 사기죄, 공인중개업 관련 법령 위반으로 처벌 받을 수 있으며, 매도인 역시 사기죄, 손해배상 등 형·민사상의 처벌을 피할 수 없을 것입니다.

 

 

 

 

매수자는 해당 건물에 대한 최대한의 정보를 꼼꼼히 살펴보거나, 처음부터 부동산 전문가를 통해 확인하거나, 만약 피해를 당했다면 시간을 지체하지말고 바로 법률전문가를 통해 법리적인 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

부동산의 특성 상 시간을 끌면 끌수록 그 피해금액이 더욱 커질 수 있기 때문입니다. 신축 물건이라고 재개발 지역의 다른 물건보다 저렴하고 좋아 보여 덥썩 투자했다가는 아파트 분양을 받지 못할 수도 있습니다.

 

법무법인 명경 서울은 부동산 전문변호단이 개인별 맞춤 상담을 진행하고 있습니다. 같은 곳의 피해자라 할지라도 그 결과가 다 같을 수는 없습니다. 처한 상황, 부동산의 위치, 계약 가입일시 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.