점유취득시효 소유권 주장 가능한 경우, 과거 판례통해 알아보자

 

 

#점유취득시효 란 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하거나 자가 등기를 하였거나, 소유자로 등기를 한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 그리고 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 경우에 한해 인정될 수 있는 제도를 말합니다. 

 

점유취득시효가 완성되는 경우, 원칙적으로 토지 점유자는 소유권을 주장할 수 있습니다. 그런데 만약 이와 관련해 건물철거소송을 진행하는  경우,  철거를 청구하는 건물에 임차인들이 존재한다면 어떻게 대응해야 할까요?

 

 

 

 

임차인(세입자)들은 대부분 대항력과 우선변제권 정도만을 신경 쓰고, 임대차계약을 맺고 있음에도 갑작스럽게 건물이 철거된 것이니 퇴거를 해야 한다고 하면 문제를 제기할 가능성이 높기 때문에 건물철거소송 전에 건물점유자에 대한 현황파악과 건물철거소송 이후 임차인들에 대한 명도절차 또한 대책을 세우는 것이 좋습니다. 

 

법원은 과거 판례를 통해 아래와 같이 설명하고 있습니다. 

 

① 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보아야 한다.

② 미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.

③ 건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고 있는 경우라도 그 건물의 부지는 건물 소유를 위하여 공유명의자 전원이 공동으로 이를 점유하고 있는 것으로 볼 것이며, 건물 공유자들이 건물부지의 공동점유로 인하여 건물부지에 대한 소유권을 시효취득하는 경우라면 그 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 당해 건물의 공유지분비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속된다.

④ 물건을 공유자 양인이 각 1/2 지분씩 균분하여 공유하고 있는 경우 1/2 지분권자로서는 다른 1/2 지분권자와의 협의 없이는 이를 배타적으로 독점사용할 수 없고, 나머지 지분권자는 공유물보존행위로서 그 배타적 사용의 배제, 즉 그 지상 건물의 철거와 토지의 인도 등 점유배제를 구할 권리가 있다.

 

 

 

 

과거 판례는 만료점에 대해 기간의 계산이 시작되는 시점을 반드시 시효의 기초가 되는 점유가 시작한 때로 해야 하고, 시효이익을 받으려는 사람이 자기 임의로 시기를 조정해 시효의 기산점으로 할 수 없다고 보았습니다. 

 

하지만 이후 판례에 따르면, 시효취득 대상인 부동산에 대한 소유명의자가 같고, 변동이 없는 경우 시효취득자가 임의로 기산점을 선택할 수 있다고 하고 있습니다.

다만, 시효 기간을 채웠는데 원 부동산 소유자가 매매를 통해 바뀐 소유쥬는 그 권리를 주장할 수 없고, 변경된 날로부터 새로 시효가 시작된다는 점을 알고 계셔야겠습니다. 이에 따라 취득시효가 완성된 후 제3의 취득자가 소유권 이전등기를 마쳤다면 이 취득자에 대해 취득시효로 다투기는 힘들다고 볼 수 있겠습니다. 

 

 

 

 

점유취득시효는 불합리한 무조건 20년이 지났다고해서 요구할 수 있는 것이 아니라, 법리 해석에 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들면 무단 점거 등이 되겠죠. 1997년부터 무단점거로 인한 토지 소유는 법으로 금지하고 있습니다. 

이렇듯 전문가가 아닌, 부동산법률에 관해 잘 모르거나 처음 겪어 보는 분들의 경우, 법리적인 오해로 재산상의 피해를 보실 수 있습니다. 특히나 부동산의 경우 그 피해 범위나 피해금액이 크기 때문에 처음부터 확실하게 진행하시는 것이 좋습니다.  

저희 법무법인 명경 서울분사무소는 부동산 전문 변호사를 필두로, 전문가들이 팀을 이뤄 사건을 진행하고 있습니다. 현재 분쟁으로 어려움을 겪고 계신다면 주저말고 저희 법인으로 연락 주시기 바랍니다.