역전세난 깡통전세 분쟁에 따른 대응방안은

 

 

 

최근 신종코로나바이러스(코로나19) 영향으로 부동산 시장이 타격을 입고 있는 가운데, 깡통전세와 관련 분쟁들이 많이 발생하고 있습니다.  깡통전세란, 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 이르는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다. 

일반적으로 주택 담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어서면 깡통전세로 보는데요. 역전세난과 깡통 전세 우려가 커지는 가운데 집주인이 제때 전세 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘자 세입자와 집주인 간 ‘전세 보증금 반환 분쟁’도 증가하고 있는 실정이죠. 집주인이 조정절차 절차에 응하지 않을 경우 이를 강제할 방법이 없어 제도 보완의 필요성이 꾸준히 제기되고 있는 상황이기도 합니다.

 

 

이럴 경우 '전세반환보증가입'이 도움이 될 수 있습니다. 

전세반환보증에 가입했을 경우 HUG를 기준으로 세입자는 아파트 전세금의 연 0.128%의 보증수수료를 지불하면 됩니다. 3억 원짜리 전세를 2년 계약한 세입자는 76만8000원의 보증수수료를 내야하는 셈입니다. 참고로 서울보증보험(SGI)의 보증수수료율은 0.192%입니다. 

이 때문에 전세반환보증과 유사한 권리보험 가입자 수도 크게 늘었습니다. 전세반환보증은 전세계약 만료 시 보증금 반환을 못 받을 경우만 보증금이 지급되지만, 권리보험은 서류위조, 사기, 이중계약 등 넓은 범위에서 임차보증금을 보호받을 수 있어 피해를 최소화 할 수 있습니다. 

 

 

 

 

하지만 이럼에도 불구하고 보증금을 받지 못할 것 같다면 하루 빨리 '지급명령신청' 또는 '소송'을 진행하는 것이 좋습니다. 이때 집주인이 돌려주기 전까지는 거주하고 있어야 우선변제권을 획득할 수 있는데요. 

그래도 불가피하게 이사를 가야하는 상황이라면 집주인 집에 임차권 등기를 하여 대항력과 우선변제권을 확실히 한 후 이사를 가셔야 합니다. 또한 소액심판에서 승리해 집행권을 얻게 된다면 집주인 부동산에 대한 경매를 신청하면 됩니다. 

 

 

 

 

진행 가능한 소송방법에는 소액심판, 일반민사소송, 지급명령제도가 있습니다.  

①소액심판은 3천만 원 미만의 소액채권이면 심판을 통해 이행권고결정을 받고 사건을 해결받을 수 있습니다. 진행 절차는 간단한 편이지만 변론기일이 하루이기 때문에 철저하게 준비해야 합니다. 

②일반민사소송은 3천만 원 이상이면 여러 번의 변론을 거치고 확정판결을 받을 수 있습니다. 

③지급명령제도는 금액과 상관없이 진행할 수 있는데요. 이는 서류로만 진행해서 신속하고 편리한 편이지만 대신 상대방의 정보를 정확히 알아야하고 상대방이 이의제기가 없을 때만 진행 가능합니다.

그렇다면 부동산 중개업자가 깡통 전세임에도 주택을 소개해 전세보증금을 잃은 상황이라면, 중개인에게 그 책임을 물 수 있을까요?

 

 

최근 재판부는 판결문을 통해 "부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 집을 고객에게 소개하지 않는다는 관행이 있다하나 증거가 없으며 설령 있다 하더라도 위험을 감수하고서라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 사례도 있을 수 있어 부채비율만으로 부동산중개업자의 과실유무를 판단할 수 없다"고 밝혔습니다.

이어 "임차인들 역시 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 계약 종료시에 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 알고 있었으므로 최종 판단 책임은 임차인이 부담해야 한다"고 설명했습니다.

많은 이들이 월세나 전세를 살고 있어 누구나 주택임대차 분쟁에 있어 자유롭지 않은데요. 월세나 전세의 경우 때마다 이사며 새 집 계약이며 골치 아픈 일이 한두 가지가 아니지만 그중에서도 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 하는 걱정이 가장 클 것입니다. 

 

 

 

그렇다고 무턱대고 소송을 진행할 수는 없겠죠? 전세금 반환을 위해서는 소송제기 전 준비과정이 필요합니다. 좀 더 정확히 알아볼까요? 

​1. 전입신고와 확정일자 받기
계약기간이 시작되면 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 그러면 나중에 문제가 발생하더라도 전입신고와 확정일자를 받은 세입자들은 소송에서 대항력과 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

2. 임대인에게 내용증명 보내기
내용증명은 계약기간이 끝나가기 전부터 집주인에게 보내야 하는데요. 내용증명 서류에는 '집주인과 세입자의 인적사항과 계약갱신의 의사가 없고 계약 만료를 하면 이사를 갈 것이니 보증금 반환을 요구하고 반환되지 않으면 손해배상을 청구할 것'이라는 내용이 있어야 합니다. 

3. 점유권 유지하기
내용증명을 보냈는데도 돈을 돌려받지 못했다면 세입자는 거주지에 대한 점유권을 지키는 것이 좋습니다. 그 공간을 점유하고 있다면 집주인이어도 함부로 집에 들어오거나 물건을 반출할 수 없습니다.

4. 임차권등기명령 신청하기
해결이 되지 않는 상황이라면, 꼭 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이는 부동산등기부등본 상에서 임대차 관계를 설정하거나 등록하는 것인데요. 신청하고 효력이 생기면 거주지를 떠나도 기존에 가지고 있던 점유권과 우선변제권의 효력을 계속 유지할 수 있습니다. 

 

 

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