부동산 전문변호사가 말하는 기획부동산 사기 해결방안

 

 

 

개발 가능성이 희박한 토지를 사들여 평균 5배가량의 가격으로 지분을 쪼개 팔며 수천억대 폭리를 취해온 기획부동산업체들이 법망을 피해가지 못할 것으로 보입니다. 

 

경찰이 최근 국내 양대 기획부동산인 우리경매와 케이비경매가 전국 수십개 지사에서 최소 수천명에게 피해를 입힌 것으로 판단하고 전국 지방청에 이 같은 혐의사실을 전파했기 때문인데요. 검찰 역시 해당 업체에 대한 수백명의 고소장을 접수해 수사를 벌이고 있던 상태였습니다. 우리경매의 경영진은 광주지사에서 판매한 토지와 관련해 구속돼 재판에 넘겨진 상태입니다. 

 

 

 

부동산을 대상으로 한 사기 범죄는 형사 처분 대상이됩니다. 사기죄는 타인을 기망하여 재산을 교부받거나 재산상의 이익을 취할 경우에 성립되는 범죄로, 10년 이하의 징역형 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다. 부동산의 특성상 피해금액이 크다보니 이는 기존 사기 처벌이 아닌, 특정경제범죄 가중처벌법에 적용되어 더욱 무거운 처벌을 받게 됩니다. 예를 들어, 부정한 방법으로 취한 피해액이 5억 원을 넘었을 경우에는 3년 이상의 징역형에 처해지게 되지만, 50억 원을 넘은 경우에는 5년 이상의 징역 혹은 무기징역까지도 받을 수 있습니다. 

 

여하를 막론하고 이 같은 사기 수법의 문제는 자신이 사기를 당했다는 사실을 인지하는데도 시간이 들어 이를 위한 실질적인 구제가 어려운 경우가 많다는 것입니다. 하지만 위의 내용과 같이 개발 가능성이 희박한 토지를 공유지분으로 쪼개 판 행태가 사기라는 법원 판단이 나온 것은 이번이 처음이기 때문에 해당 판례를 통해 앞으로의 처벌 가능성 역시 높아질 것으로 예상되고 있습니다.

 

 

 

 

위와 같은 사례가 환영을 받고 있는 이유는 기획부동산 사기는 그동안 법적 처벌이 매우 어려운 수준이었기 때문입니다. 

 

과거의 사건을 예로 들어보면, ㄱ씨가 최근 인기를 끌고 있는 '한 달 살기' 유행 트렌드에 따라 제주도 ○○리조트에 투자를 권유 받아 실행에 옮겼습니다.

​ 포털에 검색하니 주요 일간지 등에서 각종 기사가 검색되어 조금의 의심도 하지 않은 것인데요. 하지만 막상 분양을 받고 보니 상담 받을 때 들었던 수익률은 전혀 사실이 아니었던 것으로 나타났습니다. 이에 ㄱ씨는 본인과 같이 다수 피해자가 있는 것을 알고 경찰서에 수사 의뢰를 했으나 '무혐의'로 수사는 이루어지지 않았습니다.

이유인 즉슨, 법원은 거래행위에서 나오는 어느정도의 과장은 허용될 수 밖에 없다고 보기 때문에 단순히 가격을 비싸게 주고 산 정도의 피해만으로는 구제가 어려운 실정이라는 것입니다. 뿐만 아니라 사기죄로 형사소송을 진행하더라도 이미 발생한 금전적 피해 배상은 받기 어려울 수도 있고, 기획부동산이 잠적할 경우 소송자체가 어려운 경우가 많기 때문입니다.

​정부가 대책방안으로 필지분할 제한을 마련했지만, 가해자들은 이에 굴복하지 않고 필지를 나누어 판매하고 있습니다. 물론, 지분자가 2명 내지 3명이고 도로를 접한 입지가 좋고 호재가 있는 땅이라면 좋다고 할 수 있을 것입니다. 하지만 이들을 교묘하게 이용해 판매가를 소액을 맞추는 등의 행위를 통해 현혹시킵니다. 이러한 문제가 있는 땅을 파는 것은 사실상 쉽지 않기 때문에 사전에 예방하는 것이 중요합니다.

 

 

 

워낙 경우의 수가 많은 사건이나, 몇 가지 확인 방법을 알려드리자면, 모든 업체가 그러한 것은 아니지만 보통 ~인베스트, ~리츠 등의 이름을 사용하는 경우가 있습니다. 또한 다단계 판매를 통해 투자권유, 펀드식 투자자 모집 등을 통해 리조트나 호텔 등의 분양형 사업 등으로 투자금을 유치한 뒤 잠적하거나 횡령하는 경우​가 있습니다. 특히 지인, 친척 등 다단계 업체의 지속적인 교육을 통해 영업을 당하는 경우가 많은데, 이런 경우 투자에 앞서 토지 지번을 파악해 장부를 열람하거나 국토교통부 '토지이용구제정보서비스' 등을 활용해 토지 정보를 필수로 확인해 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

마지막으로 '지분투자'입니다. 투자자들의 투자금이 여유롭지 않다는 것을 이용해 활요할 수 있는 자금만큼 투자를 권유하는 행위를 조심하셔야 합니다. 말 그대로 투자금이 많지는 않지만 일부 투자를 통해서도 상당한 시세차익을 얻을 수 있다는 사탕발림에 넘어가 피해를 보게 되는 경우가 많이 발생하는데요. 전체에 대한 투자를 하지 않아도 되기 때문에 부담이 덜해 덜컥 계약해 버리는 경우가 많습니다.

 

투자했던 해당 지역구나 관계부처 등에서 개발 계획을 발표한 경우도 있고, 기획부동산 중에 극히 일부 지역은 개발이 진행돼 시세 차익을 보기도 하지만, 개발이 지연되거나 애초에 해당 지역 토지가 개발이 불가한 지역도 있습니다. 투자자 입장에서는 수억 원의 자금이 묶여 있는데, 개발도 진행이 안 되고 사실상 땅이 다시 팔리지도 않는다면 '사기를 당했다'고 생각해 봐야 합니다.

 

 

저희 법인​ 역시 위 사건과 유사한 사례의 사건을 진행해 사기금액을 돌려받은 사례가 있었습니다. 당시로써는 선례가 없었기 때문에 굉장히 힘든 싸움이 되었으나, 현재는 처벌에 관한 판례가 생긴만큼 기획부동산 피해자 분들의 억울함을 조금이나마 더 풀 수 있는 계기가 될 수 있을 것으로 보입니다. 

 

법무법인 명경 서울은 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 주축이 되어 사건을 해결하고 있습니다. 홀로 어려운 싸움을 하고 계신다면 전문가의 도움을 받아보시기 바랍니다.