서울시 장기미집행공원 보상 제대로 받으려면

 

 

 

도시공원일몰제란, 도시계획시설상 도시공원으로 지정만 해놓은 개인 소유의 땅에 20년간 공원 조성을 하지 않을 경우 땅 주민의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제되는 것을 말합니다. 시간이 지나면 해가 지듯이(=일몰) 법률이나 각종 규제의 효력이 일정 시간이 지나면 자동적으로 없어지도록 한 제도를 뜻합니다.

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지난 1999년 헌법재판소는 지방자치단체가 사유지에 도시계획시설을 짓기로 하고 오랜 기간 이를 집행하지 않는다면 사유지 소유자의 재산권을 침해하는 것이라며 위헌결정을 내렸습니다. 이에 따라 오는 7월  '도시공원일몰제'가 시행되게 된 것인데요. 

 

이로써 수십년 동안 사유지를 제공해 왔지만 이렇다할 혜택을 받지 못한 토지주들은 보상 혹은 자유로이 사용할 수 있는 권리를 얻게 됐습니다.

 

 

 

 

하지만 지자체는 오랜기간 도심의 쉼터 역할을 하던 도시공원(근린공원)을 해제할 수 없다는 입장을 보이고 있는 것입니다. 난개발의 우려 때문이었죠. 이러한 이유로 보상안에 대한 다양한 계획이 나오고 있지만 토지주들의 입장에서는 불공정한 내용들 뿐이었습니다.

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서울시 역시 7월 '도시공원 일몰제' 시행을 앞두고 장기 미집행 도시공원에 대해 68개소를 도시자연공원구역으로 지정, 6월중 고시공고를 내겠다고 밝혔습니다.

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전국 지자체 가운데서도 서울시의 장기미집행 도시공원 일몰제 대상 규모는 압도적입니다. 그 중 서울시 서초구는 전체 면적의 약 30%가 공원인데요. 서울시 자치구 가운데 가장 큰 면적인데, 이 공원 면적에서 69%가 사유지이며 도시공원 일몰제 대상 부지입니다.

 

 

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현재 6월 말까지 사업이 가시화되지 않는 곳은 ‘도시자연공원구역·보전녹지’ 등으로 다시 묶어놓겠다는 입장을 고수하고 있는데요. 이에 따라 토지소유권자의 반발이 예상되고 있습니다.

 

여기서 말하는 도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대하여 시·도지사 또는 대도시 시장이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시한 구역을 말합니다.

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도시자연공원구역으로 묶이는 경우 기존 도시공원과 같이 규제로 묶이게 돼 개발행위 및 매매가 불가능해지는 구역으로 변경되게 됩니다. 최소 20년을 내 땅이지만 내 땅처럼 사용하지 못했는데 앞으로도 내 소유의 토지를 이용할 수 없다니.. 토지주로서는 화가 날 수 밖에 없는 상황일 것입니다.

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​덧붙여 말하자면, 도시계획시설로써 공원은 도시계획시설사업으로 추진되기 때문에 사업시행자가 사업을 위해 사유토지에 대해 협의매수 및 보상 등의 절차를 진행하게 되지만, 도시자연공원구역으로 구역지정이 되는 경우에는 사업시행자가 존재하지 않고 보상 등의 절차를 진행할 필요도 없으므로 실질적으로 보상없이 재산권 제약을 받는 결과를 초래하게 됩니다.

 

 

 

 

이러한 제약을 벗어나기 위해 도시공원법에서는 토지매수청구제도를 두고있지만 사실상 토지 매수청구가 인정되기가 어렵고, 인정된다 하더라도 매수대상예정지에 통보를 한 날로부터 3년 안에만 하면 되기 때문에 오랜 시간이 걸리며, 감정가가 제약받는 토지이다보니 매우 낮은 금액으로 나올 수 밖에는 없습니다.

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그렇다면 제대로된 보상을 받기 위해서는 어떻게 대응하는 것이 좋을까요? 보상금 증감 청구소송을 통해 원하는 보상액을 이끌어낼 수 있습니다. 본 소송은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 규정하는 보상금의 증감에 관한 행정소송을 말합니다.

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중앙토지수용위원회는 이의신청이 있는 경우 재결이 위법 또는 부당하다고 인정하느 때에 그 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경 할 수 있습니다. 보상금증감청구소송 수용 재결서를 받은 날로부터 60일 이내, 이의신청을 한 때에는 이에 대한 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 제기해야합니다.

 

 

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​과거 판례들을 통해서도 비슷한 사례를 찾아 볼 수 있습니다. 도시계획시설인 공원용지로 결정되지 않았더라면 결정되지 않은 그 주변 토지와 같은 상가지대로, 혹은 주거용 부지로 활용되었을 것으로 추정되기 때문에 현재의 공원용지 기준이 아닌, 과거의 상가나 주거용 토지 시세로 판단을 해야 한다는 것이 주된 내용인데요.

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<<토지수용 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 가격산정요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출하여야 하고(당원 1992.9.14.선고 91누8722 판결 참조), 또한 공법상 제한을 받는 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 당초 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입 수용되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이다(당원 1989.7.11.선고 88누11797 판결, 1992.3.13.선고 91누4324 판결 등 참조).

원심판결은 이 사건 토지에 대한 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가가 그 내용에 있어서 위법하다는 취지뿐만 아니라 감정가액이 정당보상금액에 미치지 못하여 위법하다고 판단하고 있는바, 보상금 증감에 관한 소송에 있어서 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 평가방법에 있어 위법사유가 없고 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정 결과(수용대상토지의 보상평가액)에 차이가 생기게 된 경우, 그중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 취신하여 정당보상가액으로 인정하느냐는 그것이 논리칙과 경험칙에 반하지 않는 이상 사실심법원의 재량에 속한다고 할 것이므로(당원 1993.6.29. 선고 92누14779 판결 참조), 가사 이 사건 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정내용이 모두 적법한 것이라 하더라도 원심이 원심감정인의 감정가액을 채택하여 정당보상가액으로 인정하고, 이에 미치지 못하는 위 감정기관의 감정들을 배척하였다 하여 잘못이라 할 수도 없다. 따라서 원심판결에는 논지가 주장하는 것과 같이 채증법칙 위배 또는 심리미진으로 인한 사실오인으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 볼 수 없으므로 논지는 이유 없다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 94누 10788 판결 [토지수용재결처분취소등]>>

 

 

 

 

도시공원 내 부지를 가지고 있는 토지주들은 그동안 개발하지도, 팔지도 못할 땅에 대한 세금을 꾸준히 내 왔습니다. 이들이 요구하는 것은 그동안의 보상이 아닌, '합당하고 적정한 보상'입니다. 공시지가를 기준으로 감정평가를 받아 산정되는 것이 마땅하나, 지자체가 제시하고 있는 보상액은 시세에 비해 현저히 낮은 금액이기 때문에 소송까지 불사하고자 하는 것이니까요.

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만약 수용재결을 통해 강제 수용절차를 밟는다면 토지주들은 행정소송까지도 진행할 수 있습니다. 통상적으로 이러한 문제가 발생하면 강제수용절차에서 행정기관의 손을 들어주는 경우가 많았지만, 도시공원일몰제의 경우 헌법재판소가 재산권에 방점을 둔 위헌 결정을 한 뒤 다뤄진 사안이기 때문에 충분히 타퉈볼만 하지 않을까 싶습니다.

 

 

 

 

​긴 시간 사유재산권을 침해 당했던 토지주분들께서는 이번에야말로 그동안 받지 못했던 보상과 앞으로 일어날 수 있는 상황에 대한 재산권을 제대로 지킬 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다.

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법무법인 명경 서울​분사무소는 토지주분들의 피해를 최소화하고, 합당하고 정당한 보상을 위해 힘쓰고 있습니다. 부동산 전문 변호사가 1:1 상담부터 진행까지 의뢰분들과 함께하고 있으니, 현재 부동산 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 계시다면 주저말고 저희 명경(서울)으로 연락 주시기 바랍니다.

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