전월세 이중계약사기 당하지 않으려면 어떻게?

 

 

현재 기본 2년인 전월세 계약기간을 사실상 4~6년으로 늘리는 *주택임대차보호법 개정안이 추진되고 있습니다. 이는 전·월세 세입자가 원할 경우 계약기간을 한 차례 연장하는 임대차 계약갱신청구권을 도입하는 방식인데요. 더불어민주당과 법무부는 지난 18일 국회에서 열린 당정협의에서 이 같은 방안을 논의하고 올해 정기국회에서 주택임대차 보호법 개정을 추진키로 했습니다. 

 

*국민의 안정된 주거생활을 보장하기 위한 주거용 건물에 관한 임대차 법률을 규정한 것으로, 주택임대차보호법에 의하면 주민등록을 이전하고 실제로 거주할 경우에는 대항력이 인정되어 보증금을 보호받게 됩니다.

 

이번 발의안은 쉽게 말해 세입자가 '계약 연장'을 요구하면 집주인은 '특별한 이유'가 없는 한 거부할 수 없다는 것이 골자입니다. 세입자의 주거 안정권을 보장한다는 면에서는 환영받고 있지만 한편으로는 집주인이 무조건 세입자의 의견에 따라야 하는 것인지에 대한 논란도 뒤따르고 있습니다. 

 

 

 

 

이렇듯 계속해서 변화하는 부동산 정책에 따라 부동산 관련 분쟁은 계속해서 발생하고 있으며, 미래에도 꾸준히 발생할 것으로 보입니다.

 

얼마 전, 발생한 천안 (주)집이야기 사건, 수원 변씨 사건, 용인 대학생 원룸 사기 사건 등등 해당 사건들만 봐도 그 형태나 수법이 매우 다양했다는 걸 알 수 있습니다. 예를 들어 현재 저희 법무법인 명경(서울)에서 진행중인 집이야기 사건의 경우, 임대인의 위임을 받은 중간관리업체가 이중계약서를 작성해 차액을 편취한 사건으로, 이는 현재까지도 임대인과 임차인 간의 분쟁으로 이어지고 있습니다. 

 

 

 

 

참 이상하죠. 가해자가 이렇게 명백한데 왜 피해자들끼리 분쟁을 하게 된 걸까요? 

 

임대위탁관리업체인 (주)집이야기는 임대인들과 월세 임대업무를 위임받는 계약을 체결하면서 매월 일정 금액의 임대료를 보장하기 위해 직접 세입자를 구해주는 등 최소 2년간 공실이 생기는 것을 방지해 주겠다고 약속했습니다. 하지만 해당업체 대표 이모씨는 사실 세입자에게는 전세로 속여 계약을, 집주인에게는 월세라고 속여 계약을 체결해 이 과정에서 발생하는 차액을 편취했습니다.  

 

집주인과 세입자는 이러한 사실을 전혀 알아차리지 못했습니다. 그도 그럴 것이 전월세 계약의 특성상 최초 2년짜리의 계약서를 작성한 이후에는 다시 꺼내보는 일이 드물었기 때문입니다. 여기에 이모씨가 이러한 사실을 숨기고 시간을 벌기 위해 전세로 받은 금액을 월세로 매달 조금씩 지불하자 집주인 역시 의심조차 하지 않았던 것이죠. 

 

 

 

 

이후 상황을 알게된 임차인(세입자)는 전세금을 돌려받을 길이 없어지게 되자 집이야기에 위임장을 써준 임대인(집주인)에게도 책임이 있다며 전세금 반환을 요청했고, 임대인 역시 임차인이 무단 점거 하고 있다고 주장하며 명도소송을 또는 책임이 없음을 소명하기 위해 준비하고 있습니다. 

 

임차인의 경우 논리에 반하는 내용들로 임대인이 보증금을 반환해야 한다는 전세금반환소송을 제기해야 합니다. 일반적으로 부동산이중계약 사기사건의 경우 임차인이 유리한 경우가 많습니다. 계약의 기본원칙은 민법과 주택임대차보호법의 규정 및 입법취지 등을 고려할 때 임대차계약에 있어 전세금 반화 의무는 임대인에게 있기 때문이죠. 

 

하지만 이는 일반적인 경우일뿐, 계약서 등을 토대로 면밀히 살펴봐야 합니다. 집이야기 사건의 경우에도 같은 업체에서 계약을 진행했음에도 계약서 내용이 조금씩 달랐습니다. 이에 따라 어느 곳은 임차인이, 또 다른 곳은 임대인에게 유리한 정황이 포착되기도 했습니다. 이 말인 즉슨, 어떻게 대비하고 어떻게 진행하느냐에 따라 그 결과는 천차만별이 될 수 있다는 것입니다. 

 

 

 

 

부동산 특성상 피해규모가 클 수 밖에 없는 부동산 관련 사건은 사전에 미리 대비/예방하는 것이 가장 중요합니다. 그러기 위해서는 첫 번째, 집주인과 직접 얼굴을 마주하고 거래하는 것이 좋습니다. 만약 만나는 것이 어렵다면 연락처를 받아 직접 통화하거나 집주인이 확실한지 반드시 확인해야 합니다. 

 

두 번째, 대리인과 계약을 체결해야 하는 상황이라면 적법한 위임장을 쓴 것인지, 신분증과 인감도장을 가졌는지 살펴보아야 하며, 이럼에도 의심스럽다면 통합전자민원창구(민원24)를 이용해 주민등록증 진위여부를 확인해 보시기 바랍니다. 국가공간정보포털 홈페이지를 통해서는 공인중개업자의 신분과 보증보험을 확인할 수 있습니다.

 

세 번째, 터무니없는 매물은 '의심'부터 해보는 것이 좋습니다. 누가봐도 말도 안되는 가격의 매물이 나왔다면 기뻐하기 보다는 '의심'해보시기 바랍니다. 

 

 

법무법인 명경 김윤재 변호사

 

 

부동산 분쟁은 그 사실을 바로 파악하는데 꽤 오랜 시간이 걸릴뿐 아니라 대부분 큰 금액의 돈이 오고가기 때문에 그 피해규모가 커질 수 밖에 없습니다. 여기에 시간이 지체될수록 가해자들의 증거인멸, 잠적 등이 발생해 피해가 더 커질 수도 있습니다. 따라서 피해 확인 시 하루빨리 법리적 도움을 받을 수 있는 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 소송을 진행하시는 것을 추천 드립니다.