갭투자, 깡통전세 사기 피해 막으려면

 

 

 

전세 보증금과 관련해 집주인과 세입자 사이에 발생하는 분쟁이 잇따라 발생해 주의가 요구되고 있습니다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)의 발표에 따르면, 부산지역 대위변제 금액은 2016년과 2017년에는 0원이었지만 지난해에 20억 원이, 올해는 지난 6월 말까지 상반기에만 26억 원으로 집계됐습니다.

 

여기서 말하는 '대위변제'는 세입자가 사는 집이 경매에 넘어가거나 집주인이 전세금을 반환하지 않을 때 HUG가 세입자에게 대신 돈을 지불하고 집주인에게 돈을 받아내는 것을 말합니다. 

 

이는 임대인들의 '갭투자' 실패와도 크게 관련이 있는 것으로 보입니다. 갭투자는 세시차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 방식을 말합니다. 예를 들어 매매 가격이 3억 원인 주택의 전세금 시세가 2억 5천만 원이면 전세를 끼고 5천만 원으로 집을 사는 방식인 것이죠.

 

 

 

 

갭투자로 인한 전세금 사기 사건들

 

문제는 이 같은 방식이 부동산 호황기에는 집값이 상승하면 큰 이익을 얻을 수 있지만, 반대로 부동산 가격이 하락해 집들이 '깡통주택'으로 전락해 버리면 집을 팔아도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못하는 상황이 발생할 수도 있다는 것입니다. 이러한 갭투자에 대한 불안감이 높아지자 전세금 반환보증에 가입자 수 역시 높아지고 있습니다. 

 

얼마 전에는 임대인 A씨가 대구 지역에 거주하는 세입자들로부터 수십억 원의 전세금을 가로채 달아난 사건이 발생하기도 했습니다.  A씨는 지난 2014년부터 최근까지 달서구와 서구, 수성구 등 대구 지역 곳곳에 총 13채의 다가구주택을 보유하면서 100여 명의 세입자들로부터 받은 전세보증금을 갖고 달아난 혐의를 받고 있는데요. 피해 금액은 총 50억 원에 달하는 것으로 전해졌습니다.

 

 

 

 

수원에서도 비슷한 사건이 발생했습니다. 임대인 B씨가 세입자들을 대상으로 수백억 원을 편취한 사건인데요. 수원에서 임대산업을 하기 위해 건물 수십여채를 사들인 B씨가 전세금을 이른 바 '돌려막기'를 해 모두 탕진, 현재 은행 대출이자도 내지 않고 있어 건물 일부가 경매에 들어간 상황입니다. 

 

B씨는 갭투자를 통해 수익을 얻고자 했지만, 부동산 경기침체와 가격하락 등으로 대출금을 갚지 못하게 되자 파산에 이르렀고, 이에 따라 가지고 있던 건물 일부가 경매에 들어간 것이었습니다.

 

세입자들은 이 사실을 전혀 알지 못했고, 심지어 한 피해자는 경매에 들어간다는 고지를 받고나서야 알게 되었습니다. 대부분의 피해자들이 사회초년생이거나 신혼부부인 경우가 많아 안타까움을 더 했습니다. 이들은 민형사상의 책임은 물론, 재산은닉 가능성을 고려해 가압류신청도 진행할 계획이라고 합니다. 

 

 

 

 

그런데 전세사기는 이러한 형태로만 진행되는 것은 아닙니다. 부동산과 관련된 분쟁은 부동산의 특성 상 피해금액과 범위가 큰 것이 특징인데요. 이 때문에 매해 전혀 다른 수법의 범죄들 역시 발생하고 있습니다.

 

최근 저희 법무법인 명경(서울)을 통해 접수되는 상담내용을 보면 얼마 전 발생했던 (주)집이야기에 대한 피해 상담문의가 많아지고 있는데요.  이는 앞서 언급한 피해사건과는 전혀 다른 형태를 띠고 있습니다. 

 

 

 

 

(주)집이야기라는 임대관리업체 대표 L씨는 임차인과 임대인 사이에서 이중계약서를 작성해 그 차액을 편취 했습니다. 해당 사건으로 발생한 피해금액만 무려 300억 원에 달했는데요, 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 약 천여 명, 임대인은 약 사백여 명인 것으로 추정되고 있습니다.

 

L씨는 임대보증기간 동안 임대료 지급, 임대보증금 수금 및 관리, 임차인 선정부터 임대홍보 등 임대차 계약과 관련한 모든 업무를 맡아 진행했습니다.

 

임대인들의 대부분은 거주할 목적이 아닌 수익을 위해 마련한 오피스텔이다보니 하나하나 신경쓰지 않아도 수익을 보장해준다는 업체의 말이 반갑지 않을 수 없었을 것입니다. 임차인 입장에서도 전세매물이 잘 나오지도 않는 시기에  쉽게 전세를 구할 수 있고 중간에서 관리까지 체계적으로 해준다고 하니 마다할 이유가 없었겠죠. 

 

L씨는 이러한 점을 악용해 임대인과 임차인 사이에서 이중계약서를 작성했고, 기간만료일이 다가오면 이러저러한 핑계로 전세금반환 및 월세를 미루거나 돌려주지 않았습니다. 그리고는 잠적해 버렸습니다. 

 

 

 

 

하지만 다행히 몇 주 후 검거되기는 했으나 이미 피해금액은 모두 탕진한 상태로, 변제여력이 없었습니다. 이에 임차인들은 임대인을 상대로 '전세금반환소송'을, 임대인들은 임차인들을 상대로 '명도소송'에 나서고 있습니다. 

 

돈을 돌려받을 길이 없어지자 그 화살을 서로에게 돌릴 수 밖에 없는 상황이 발생한 것인데요. 임차인은 '집이야기에 모든 권한을 위임 한 임대인에게 책임을 물 수 있다'는  주장을 내세우고 있으며, 임대인은 '특약내용 상 모든 책임은 집이야기에 있다고 했으니 우리는 돌려주지 않아도 된다'라고 주장하고 있습니다. 

 

따라서 이 모든 문제의 해결을 위한 핵심은 '계약서'가 될 것으로 보이는데요.  실제로 같은 업체에서 작성한 계약서임에도 내용이 조금씩 달라 놀라웠습니다. 어떤 경우에는 임대인이, 또 어떤 경우에는 임차인이 유리한 정황을 보이고 있기 때문입니다. 

 

 

 

 

 

현재 저희 법무법인 명경(서울)이 진행중인 광명 동일센타시아 건의 경우에는 임차인분들이 임대인들을 상대로 전세금반환소송에 들어갔습니다. 이에 임대인측 역시 이를 방어함과 동시에 명도소송을 준비 중에 있는데요. 반대로 또 다른 피해 오피스텔인 수원 MJ스톤타워의 경우에는 임대인측이 임차인들을 상대로 명도소송에 들어간 상황입니다. 진행사항만 봐도 예측해 볼 수 있듯이, 어떻게 진행방향을 이끌어 가느냐에 따라 그 결과는 전혀 달라질 수 있을 것으로 보입니다. 

 

최근 이슈를 통해 부동산 관련 분쟁 형태를 알아봤는데요. 이렇듯 부동산 사기사건은 그 종류나 수법이 매우 다양해 자칫 더 큰 피해를 입을 수도 있습니다. 때문에 만약 부동산과 관련해 피해를 입었거나 분쟁이 예상된다면 하루라도 빨리 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 

 

 

 

 

 

 

법무법인 명경 서울분사무소는 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 인증을 받은 전문변호사가 상시 대기하며 맞춤 상담을 도와드리고 있습니다. 이해하기 어려운 법률용어, 진행과정 등으로 문제가 발생했다면 주저말고 연락 주시기 바랍니다.

의뢰인 분들의 피해를 최소화하기 위해 최선의 방법으로 돕겠습니다.