부동산매매계약서 합의 전 소유권이전등기 소송 사례

 

 

우리나라 법은 계약 등의 행위로 부동산의 소유권이 변동되기 위해서는 이전등기를 경료해야만 소유권을 취득할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이를 위해서 필요한 것이 바로 '소유권이전등기'인데요. 즉, 부동산 소유자가 변동되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기해야 합니다. 이러한 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분지을 수 있습니다.

법률행위를 원인으로 하는 소유권이전등기는 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제 등을 원인으로 하고 있으며, 법률규정에 의한 소유권이전등기는 공익사업법에 의한 토지 등의 수용, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화자산의 양도등의 설정, 상속판결, 경매를 원인으로 합니다. 

 

 

 

일반적으로 소유권이전등기 분쟁은 점유자와 소유자 사이에서 많이 발생하게 되는 경우가 많습니다. 또한 매매대금을 모두 지급했음에도 등기 이전하는 것을 미루거나 등기를 받았으나 매매계약이 사기 혹은 착오에 의해 취소된 경우, 실제 소유권자가 점유자가 불일치해 문제가 발생하기도 합니다.  

 

저희 법무법인 명경 서울에서 진행했던 사건을 통해 좀 더 자세히 설명 드리겠습니다.

 

 

 

A씨는 몇 해 전, 아파트 매매계약서를 쓰지 않은 상태로 구두로 계약을 진행한 후 취소의사를 밝혔고, 이를 문제 삼아 상대방은 아파트 소유권이전등기소송을 걸어왔습니다. 어떻게 된 내용인지 아래 좀 더 자세히 설명 드리겠습니다. 

A씨는 공인중개사무소에 아파트 매도 중개를 의뢰했습니다. 곧 B씨가 해당 부동산을 통해 368,600,000원에 매수하겠다는 의사를 밝혔고, 같은 날 저녁 A씨가 알려준 계좌로 계약금 10%중 2백만 원을 송금했습니다. 나머지 잔금은 서로 합의된 날짜에 입금하기로 했죠. 

 

 

 

하지만 A씨는 2백만 원을 송금 받은 지 20분 정도 후에 중개인에게 "처가 공제조합에 신청한 대출이 실행될 예정인 사실을 알았고, 공제조합으로부터 대출된 금원으로 기존 대출금을 상환하여 해당 부동산에 관한 대출이 없는 상태로 이를 임대하려고 하므로, 매매계약을 진행하기 어려울 것 같다"는 의사를 밝혔습니다. 

그런데 B씨는 A씨가 알려준 은행 계좌로 2백을 제외한 나머지 계약금을 송금했습니다. 서로 협의가 없던 상황이었죠. 이에 A씨와 그의 처는 받은 돈을 반환하기 위해 B씨의 연락처, 계좌번호 등을 제공해달라고 유고하는 취지의 내용증명을 발송했습니다. 

이에 대해 B씨는 계약금 2백만 원을 송금할 당시 A씨와 해당 부동산에 관한 매매계약이 성립되었음을 전제로 보아야 한다며, 소유권이전등기 절차 이행을 요구했습니다. 그러나 A씨는 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 없었기 때문에 매매계약이 성립되지 않았다고 주장했습니다. 

 

 

법원의 판단은 어땠을까요?

"계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적응로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 잇는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조)."

- 중략 - 

"원고는 위 돈에 대하여 최종 지급일로부터의 지연손해금도 청구하고 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고들은 우너고로부터 가계약금 2백만 원을 송금받은 후 매매계약을 체결하지 아니할 의사를 표시하였고, 피고들은 위 돈을 공탁하려 하였으나 원고의 주소 등 정확한 이적사항을 알 수 없어 위 돈을 공탁하지 못하였고, 중개인에게 원고가 일방적으로 36,600,000원을 입금한 사실을 항의하며 이를반환해 줄 원고의 계좌번호를 알려달라고 하였던 사실을 인정할 수 있으므로, 위 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 아파트에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다고 주장하면서 위 돈의 수령을 거절하여 온 것으로 봄이 상당하다."

"따라서 피고들에게 위 반환금에 대한 이행지체 책임을 부담하게 하는 것은 부당하므로, 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 부분은 받아들이지 아니한다."

즉, 이 사건 부동산의 매매에 관하여 구체적인 의사 합치가 있어 매매계약이 확정적으로 성립되었다고 인정하기 부족하고 이를 달리 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 

 

 

 

소유권이전등기 분쟁은 다양한 형태로 빈번하게 발생하고 있습니다. 부동산 거래 특성사 분쟁이 발생하는 경우 피해금액이 클 수 밖에 없음에도 어려운 법률용어, 해석, 대처능력 등의 문제로 혼자서 진행하기에는 어려움이 따르는 것이 사실입니다. 

때문에 위와 같은 부동산 분쟁이 발생했다면 하루 빨리 전문가의 도움을 받아 해결해 나가는 것이 좋습니다. 

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 인증을 받은 부동산 전문변호사가 1:1 맞품 상담 및 진행을 도와 드리고 있습니다. 의뢰인 분들의 빠른 피해회복을 위해 저희 법인이 명쾌한 솔루션을 제안해 드리겠습니다.