내 토지침범한 불법건축물 철거하려면

 

 

만약 내 땅에 다른 사람 명의의 건축물이 설치되어 있다면, 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

 

일반적으로 이런 경우, 토지반환을 요구할 수 있는데요. 그러나 이는 토지에만 국한된 것이기 때문에 온전히 자신의 모든 재산권을 되찾기 위해서는 건물주를 상대로 토지인도 청구소송과 함께 철거소송을 함께 진행하는 것이 좋습니다. 

​이때 주의해야할 것이 바로 '점유취득시효'입니다. 점유취득시효란, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로서 소유권을 취득할 수 있다는 내용을 담고 있는데요. 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 선의, 과실없이 그 부동산을 점유한 때 역시 소유권을 취득할 수 있습니다. 

 

 

 

 

이러한 이유로 건물주가 토지 소유주를 상대로 소유권을 주장할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 20년 이상 점유했다하여 무조건 소유권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 점유자의 점유가 내 것이라고 믿고 점유해 왔으며 온전한 소유의 의사가 있는 '자주점유'인지, 아니면 소유의 의사없이 혹은 남의 땅임을 알면서도 악의를 가지고 점유하고 있는 '타주점유'인지 여부를 따져보아야 하기 때문입니다. 

점유취득시효에 있어 '자주점유'는 아주 중요한 요건으로, 자주점유의 여부는 민법 제1997조  제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 합니다. 

 

 

 

반대로, 악의의 무단점유일 경우 자주점유의 추정은 깨지게 됩니다. 이에 따라 20년 이상 점유기간을 가졌다고 하더라도 시효 취득 완성을 인정받을 수 없으며, 이 밖에도 원소유자가 불분명할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못합니다. 

또한 소송 전 경계침범 여부가 문제가 되어 정확한 경계측량을 진행해야 하는 경우, 지적도상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량 방법과 동일한 방법으로 진행하게 됩니다. 

​①등록 당시의 측량 방법에 따르고, ②측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량 방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량 방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량해서는 안 됩니다. 

 

 

​토지의 등록 당시 기지점을 기준으로 한 측판측량 방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이나, 현재에 이르러 등록 당시의 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수는 있습니다. 

다만, 대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 도근점을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없습니다. 

 

 

 

다시 돌아가, 위와 같은 사안확인 외에도 건물 철거에 앞서 반드시 등기부등본을 통한 소유권 입증이 필요합니다. 만약 무허가건물로 등기가 되지 않은 건물이라면 미등기건축물을 양도받아 사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 진행할 수 있습니다. 

법에 따르면 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자는 '등기를 하지 않고 있는 건물 점유자'를 포함 시키고 있습니다. 따라서 대지 소유자가 그 건물에 의해 불법점유를 당하고 있는 경우 건물의 철거를 요구할 수 있습니다.

 

이 같은 사항을 모두 확인했다면 부동산처분금지가처분 신청을 해두는 것도 중요합니다. 보전처분을 해두지 않는 경우 소송 중 건물의 점유자나 소유자가 바뀔 위험성도 있기 때문입니다. 

 

 

만약 처분금지가처분을 무시하고 소유자가 건물을 다른 사람에게 넘겼을 경우, 이전 소유자에 대한 승소판결로 바뀐 소유자에게도 강제집행 할 수 있음을 알고 계셔야겠습니다. 

이렇듯 건물철거소송을 두고 '내 땅에 들어온 건물이니 내 마음대로 철거하는 것이 왜 문제가 되죠?'라고 생각하시는 분들이 많이 계신데요. 위 내용을 살펴보았듯이 법리적인 해석에 따라 여러 문제를 동반할 수 있기 때문에 반드시 전문 변호사와 함께 신중히 진행하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 인증을 받은 부동산 전문변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤상담을 진행중에 있습니다. 오랜 노하우와 승률로 의뢰인들의 소중한 재산권을 지켜드리고 있으니, 현재 위와 같은 문제로 어려움을 겪고 있다면 전문가의 제대로된 솔루션을 받아 보시기 바랍니다. 

 

 

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